Thuê/chuyển nhà ở Nhật – 02: Chuẩn bị

Thuê/chuyển Nhà ở Nhật là một việc rất rắc rối. Tốn công sức và tiền bạc. Nó khác hẳn việc đi thuê nhà ở VN. Sự khó khăn này đến từ sự đen tối của ngành bất động sản kết hợp với sự thiếu tin tưởng vào người nước ngoài trong xã hội Nhật

Bài này mình sẽ nói đến một số hiểu biết cơ bản trước khi đi tìm nhà để chuyển

1. Biết về chi phí ban đầu

Không giống như ở VN, gần như không mất thêm chi phí khác khi thuê nhà. Gần như nếu có chắc chỉ bị bắt đóng trước 3 tháng, 6 tháng tiền nhà thôi. Chứ không nhiều loại chi phí như bên Nhật này. Mất trung bình cỡ 3~5 tháng tiền nhà cho chi phí ban đầu.

Trong kinh nghiệm lần đầu chuyển nhà của mình năm 2016, tôi đã thực sự rất shocked khi nó ngốn gần như hết tài khoản ngân hàng của mình. Nhưng vì sắp phải trả nhà lại cho công ty cũ nên tôi đã chấp nhận trả đến 30Man trước khi chuyển đến phòng mới.

Vậy phí ban đầu là những gì? Nó bao gồm những phí sau đây:

• Tiền nhà tháng đầu tiên (đóng trước) : Gần như mọi chủ nhà đều yêu cầu đóng trước tiền nhà 1 tháng, là rule bên Nhật rồi. Ví dụ: Đến cuối tháng 1 thì bắt buộc đóng tiền nhà cho tháng 2. Bởi vậy lúc chuyển nhà, người ta thường mất ít nhất 1 tháng, vì đã đóng tiền cho cả tháng sau rồi mà.
• Tiền lễ (nếu có) : Đây là tiền vô lý nhất trong ngành cho thuê Bất động sản ở Nhật. Nó xuất phát từ mấy chục năm trước như là một loại tiền cám ơn cho chủ nhà. Đến bây giờ, thì quan hệ mua bán rõ ràng rồi mà vẫn không bỏ được loại tiền đó. Có thể nói nói là Tệ nạn trong ngành này.
• Tiền đặt cọc (nếu có) : Mục đích của tiền này, là tránh trường hợp bạn phá hỏng gì đó trong phòng thì lúc chuyển đi người ta phạt. Đây cũng là một loại tiền rất vô lý.
• Tiền phí giới thiệu cho công ty bất động sản: Thường là 1 tháng tiền nhà. Có chỗ 2 tháng hoặc hơn nếu phòng đẹp. Loại tiền phí này cũng khá ĐỂU. Vì bên giới thiệu đã ăn được phí từ chủ nhà rồi, ăn thêm cả từ phía người thuê nữa. Gần đây, nhiều dịch vụ miễn phí, hoặc 1/2 tháng tiền nhà cũng đang phát triển. Nhất là trend free phí giới thiệu.
• Tiền đổi chìa khóa: Một loại tiền rất mờ ám. Đặt nữa. Thường mất cờ 1.2 ~ 2Man. Mục đích là đổi sang chìa khó mới để tránh trộm cắp tài sản của người ở. Thế nhưng, người ta có thực sự đổi không thì không ai biết được. Bởi vì khi chuyển đi họ cũng đòi lại hết chìa khóa mà.
• Tiền vệ sinh, tiêu độc: Một loại tiền cực kì mở ám nữa. Và cực đắt. Thường cơ 2~5Man cho khoản này. Thường khi người trước chuyển đi, họ đã bắt làm sạch rồi. Nhưng khi người mới chuyển đến, họ lại tiếp tục đòi tiền này. Mà cũng giống như đổi chìa khóa, họ có làm hay không thì không ai biết được. Kể cả làm thật đi nữa, thì nó chắc chắn không đắt đến mức đó.
• Tiền bảo hiểm hỏa hoạn: Tiền này đúng với mục đích của nó, là phòng trường hợp do người ở, do nguyên nhân khách quan mà làm hỏng hóc nhà thì bảo hiểm sẽ hỗ trợ. Tuy nhiên, các công ty bất động sản cố tình chọn các sản phẩm bảo hiểm với chi phí cao ngất ngưởng để hưởng tiền giới thiệu. Cực kì mất dạy. Nhưng hầu hết người mới auto cái gì bên công ty bất động sản chỉ định là gật đầu thôi. Thường bạn sẽ phải mua 2 năm, sau đó update theo từng năm. Chú ý là, bảo hiểm này tính theo ngày, tức là bạn chuyển đi giữa chừng, sẽ nhận được số tiền còn lại tương đương số ngày chưa sử dụng.
• Tiền phí bảo lãnh: Rất nhiều chủ nhà hoặc công ty quản lý yêu cầu bạn (đặc biệt là người nước ngoài) mua một sản phẩm bảo hiểm để phòng khi bạn không trả tiền nhà, thì công ty bảo hiểm sẽ trả cho chủ nhà. Đây là cơ chế để bảo vệ họ thôi. Cũng ko có gì phải phàn nàn. Nhưng có một điểm cực kì phải chú ý liên quan đến việc bảo lãnh này. Mình sẽ nói sau

Bạn có thể tham khảo một vài ví dụ sau để có thể chuẩn bị

2. Biết về bảo lãnh（保証）

Ngành bất động sản và một số ngành khác sinh ra một cơ chế nhằm bảo vệ tài sản của họ. Đó là bảo lãnh.

Người bảo lãnh

Tức là, khi đi thuê nhà, rất nhiều chủ nhà (hoặc công ty quản lý) yêu cầu bạn phải có bảo lãnh. Bất kể là người nước ngoài hay người Nhật, không phân biệt gì hết. Cái này cũng dễ hiểu, các nhà tư bản thì họ phải bảo vệ tiền của họ. Người bảo lãnh sẽ bị lôi vào yêu cầu trả tiền thuê nhà nếu người thuê không trả hoặc trốn.

Đối với người Nhật, họ sẽ nhờ người thân như anh em, bạn bè, bố mẹ…

Đối với người nước ngoài, nhất là người VN mới sang Nhật được 1-2 năm. Thì việc tìm kiếm một người lãnh cái trách nhiệm liên quan đến tiền ở trên thực sự không hề đơn giản. Đó là chưa kể, nhiều chủ nhà còn yêu cầu người bảo lãnh phải là người Nhật hoặc người nước ngoài có vĩnh trú + thu nhập ổn định. Người VN nhờ nhau trong tình huống này cũng khó ấy, chứ chưa nói đến nhờ người Nhật.

Và, đây chính là vấn đề cản trở người nước ngoài khi thuê nhà ở Nhật. Mà đâu có vấn đề, thì ở đó người có bussiness để cung cấp dịch vụ giải quyết vấn đề đó. Đó chính là các công ty cung cấp dịch vụ bảo lãnh.

Công ty cung cấp dịch vụ bảo lãnh

Các công ty này cung cấp một hợp đồng bảo hiểm bắt bạn mua. Rủi ro ở đây là bạn bùng hoặc không trả được tiền nhà. Họ sẽ chịu trách nhiệm trả cho chủ nhà.

Đến đây, nghe vẻ mọi chuyện có thể giải quyết bằng tiền. Chắc không vấn đề gì nhỉ!!!! Ồ, không đơn giản như thế.

Người bảo lãnh liên kết

Các công ty cung cấp dịch vụ bảo lãnh họ thấy nhiều rủi ro quá. Nó sinh ra một cái gọi là người bảo lãnh liên kết. Phát minh vĩ đại.

Người bảo lãnh liên kết là người quen của bạn, cũng na ná người bảo lãnh. Nhưng điều kiện thì mềm hơn chút. Họ sẽ đưa người này vào hợp đồng. Và trong trường hợp bạn bùng hoặc không đóng tiền nhà, phía công ty sẽ đến đòi người bảo lãnh liên kết trước.

Khó khăn cho người nước ngoài

Sẽ dễ thở hơn rất nhiều nếu công ty bảo lãnh xuất hiện giải quyết vấn đề người bảo lãnh. Nhưng hiện này, nhiều công ty bất động sản yêu cầu người thuê là người nước ngoài phải có 1 người bảo lãnh và phải mua 1 hợp đồng bảo lãnh nữa.

Nếu bạn chưa thể tìm được ai làm người bảo lãnh, hay người bảo lãnh liên kết cho bạn thì bạn nên chú ý khi tìm nhà hoặc trước khi làm hợp đồng. Bởi không bạn sẽ bị chặn lại ở bước cuối mà không làm thế nào được. Đơn giản chỉ vì không tìm được người bảo lãnh hoặc liên kết bảo lãnh thì không thể làm được hợp đồng.

3. Xác định điều kiện về nhà bạn định thuê

Bắt buộc là gì:

Ví dụ 1: Bạn muốn bắt buộc phải gần ga, cách ga 10 phút đi bộ. Vì bạn hay đi làm về muộn nên rất ngại đi bộ xa.

Ví dụ 2: Bạn muốn nhà vệ sinh không chung với nhà tắm. Bạn thân tôi thì cực kì ghét phòng có nhà vệ sinh chung với nhà tắm. Đơn giản do mùi lúc đang đánh răng không thể chịu nổi.

Ví dụ 3: Bạn muốn nhất định bếp ga phải có 2 cửa nấu vì vợ (bạn gái) bạn sẽ sang ở cùng bạn trong tương lai gần. Bạn không muốn một cái bếp quá nhỏ.

Ví dụ 4: Bạn không muốn ở trong những phòng quá cũ. Tối đa xây 30 năm trở thôi.

Ví dụ 5: Bạn muốn ở tầng 1 hoặc phải có thang máy vì bạn gái (hoặc vợ) mới mang bầu hôm qua chẳng hạn.

Ví dụ 6: Tiền nhà bắt buộc phải từ 6 Man trở xuống.

Ví dụ 7: Tổng thời gian đi tàu ra ga trung tâm hoặc ga nào đó không được quá 1 tiếng chẳng hạn.

Vân vân mây mây ….

Không bắt buộc là gì?

Ví dụ 1: Nhà mới thì càng tốt, không thì cũ cũng được

Ví dụ 2: Bếp nhỏ cũng chẳng

Ví dụ 3: Nhà vệ sinh chung với nhà tắm cũng chẳng sao

Kiểu như vậy!!!!

Dự tính trước chi phí và thời gian tìm, chuyển

Dự toán chi phí

Chi phí ban đầu có thể chuẩn bị được bao nhiêu?

Tiền nhà hàng tháng mong muốn trong khoảng bao nhiêu?

Nếu định chuyển xa nên xem qua chi phí khi chuyển nhà nữa.

Rất nhiều bạn chuyển việc đến chỗ xa. Thường cũng phải chuyển nhà nhà. Chi phí chuyển xa cũng khá đắt đỏ. Nên rất cần chú ý chỗ này.

Thời gian chuyển

Cái này cũng quan trọng nè. Nếu bạn phải chuyển nhà do chuyển việc thì nên chú ý để khớp với lịch của chỗ làm mới.

Và chú ý về việc báo sớm cho chỗ ở cũ để không phí tiền nhà ở chỗ cũ, khi chuyển sang chỗ mới rồi nhưng do báo muộn mà phải trả cả tiền nhà chỗ cũ.

Thời gian tìm nhà

Nên là khoảng 3-4 tháng trước dự định đối với bạnlần đầu tự tìm, chuyển nhà. Đặc biệt nếu số nhà phù hợp với điều kiện không quá nhiều. Thì thực sự nên xem kĩ vào.

4. Biết về quan hệ giữa các bên

Các bên liên quan đến quá trình thuê/chuyển nhà gồm có

• Công ty môi giới bất động sản hoặc gọi là công ty bất động sản: Là thành phần trung gian không thể thiếu trong việc thuê nhà. Công ty sẽ dẫn bạn đi xem, chuẩn bị các giấy tờ làm hợp đồng, đàm phán với công ty quản lý, chủ nhà. Tất nhiên là thu phí Phí ban đầu nữa.
• Công ty quản lý nhà : Các bất động sản thường được quản lý bởi một công ty nào đó. Thường chủ căn nhà sẽ chỉ nhận tiền thuê nhà thôi và trả phí quản lý cho các công ty này. Các công ty này, thỉnh thoảng cũng tham gia trong quá trình cho phép thuê hay không nữa.
• Chủ nhà (Hay owner): Là người sẽ có tên trong hợp đồng thuê nhà. Chủ nhà thường ít khi xuất hiện lắm. Vì thường họ là các nhà đầu tư bất động sản. Họ mua các khu nhà rồi cho thuê kiếm tiền thôi.
• Các công ty bảo hiểm: Bán các sản phẩm bảo hiểm như cháy nổ, bảo lãnh cho bạn khi bạn thuê nhà. Thường công ty Bât động sản sẽ chỉ định và bảo bạn cách ghi hồ sơ mua mấy cái này.
• Người bảo lãnh: Như đã nói ở trên
• Người bảo lãnh liên kết: Đã giải thích ở trên
• Công ty chuyển nhà: Cung cấp dịch vụ vận chuyển đồ đạc, từ nơi ở cũ đến nơi ở mới. Mình chỉ việc đóng đồ để ở phòng họ sẽ mang đến tận phòng mới.

Một số chú ý khác:

• Chọn công ty bất động sản rẻ nhất mà làm: Nhiều công ty bất động sản hay cố tình nói là : Căn này chỉ bên tôi mới làm được, hoặc căn này bên tôi mới có thôi. Thực ra nó không đúng. Tất cả hệ thống công ty môi giới bất động sản ở Nhật sử dụng chung một nguồn dữ liệu. Công ty nào giới thiệu cũng được, chứ không có chuyện một số nhà chỉ giới hạn đến một vài công ty. Điều này quan trọng, rất nên chú ý vì. Khi xem thông tin về nhà thuê trên Internet, nó thường kèm theo văn phòng bất động sản quản lý nó. Mọi người thường lầm tưởng chỉ văn phòng đó mới giới thiệu cho mình thuê được, nên họ biết mình thích rồi họ hét giá bao nhiêu mình cũng gật, vậy là thiệt đơn thiệt kép. CÁI NÀY CHÚ Ý NHÉ.
• Các chi phí hoàn toàn có thể đàm phán: Tất nhiên có được hay không thì không thể chắc chắn được. Ở phần chi phí phía trên, mình cũng có giải thích rồi.

5. Kết luận

Nếu giờ bạn đã hiểu sơ sơ các kiến thức ở trên rồi, thì hãy làm kiểm lại những việc sau

• Khi nào định chuyển
• Điều kiện tìm là gì? Cái gì bắt buộc, cái gì không bắt buộc? Ở khu nào?
• Số tiền ban đầu mình có thể chi là bao nhiêu?
• Liệu có thể nhờ ai đó làm người bảo lãnh không?